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各有關單位：

　　《深圳市羅湖區(qū)物業(yè)服務招標投標實施細則》已經區(qū)政府八屆第93次常務會議、2024年第33次區(qū)政府黨組會議審議通過，經區(qū)委審定同意，并向區(qū)人大常委會報告?，F(xiàn)予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。

　　深圳市羅湖區(qū)住房和建設局

　　2024年12月5日

深圳市羅湖區(qū)物業(yè)服務招標投標實施細則

第一章  總則

　　第一條 為加強物業(yè)管理區(qū)域選聘物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管工作，規(guī)范物業(yè)服務招標投標活動，根據《中華人民共和國民法典》《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》等有關規(guī)定，結合羅湖區(qū)實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于羅湖區(qū)的住宅物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱住宅區(qū)）業(yè)主大會通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)及其監(jiān)督管理的活動。

　　第三條 物業(yè)服務招標投標活動遵循誠信、公開、公平、公正、擇優(yōu)的原則，實行招標人負責制。任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)服務招標投標活動。

　　第四條 業(yè)主大會公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的，鼓勵通過全市統(tǒng)一的物業(yè)服務招標投標交易平臺（以下簡稱招標投標平臺）進行。

　　第五條 區(qū)住房和建設部門負責羅湖區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務指導和監(jiān)管，按照法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的職責處理相關信訪投訴。

　　第六條 街道辦事處負責指導、監(jiān)督轄區(qū)內住宅區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)相關具體工作，指導業(yè)主委員會編制招標文件、確定業(yè)主大會議題和召集業(yè)主大會會議等，對物業(yè)服務項目招標投標的異議處理進行監(jiān)督，對業(yè)主大會會議通過的招標文件進行備案，按照法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的職責處理相關信訪投訴。

　　第七條 業(yè)主大會是住宅區(qū)公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的招標人。招標人可以委托招標代理機構協(xié)助辦理招標事宜。

　　第八條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構履行如下職責：

　?。ㄒ唬┚幹普袠斯?、招標文件；

　?。ǘ┌l(fā)布招標公告及對招標文件進行澄清、答疑和補遺；

　　（三）依照業(yè)主大會確定的招標事項組織開標、評標和定標；

　?。ㄋ模┮勒毡炯殑t組建評標委員會和定標委員會；

　?。ㄎ澹┮勒毡炯殑t答復相關異議；

　?。┮勒罩袠私Y果，以業(yè)主大會名義與中標物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及本細則規(guī)定的其他職責。

第二章  招標與投標

　　第九條 業(yè)主委員會應當在街道辦事處的指導下編制招標公告和招標文件。

　　招標公告、招標文件和物業(yè)服務合同應當參照市住房和建設部門發(fā)布的示范文本制定。

　　第十條 招標公告應當載明以下主要事項：

　　（一）招標人的名稱、地址、聯(lián)系方式；

　　（二）招標項目的名稱、地址、建筑面積等基本情況；

　　（三）物業(yè)管理費價格和物業(yè)服務費最高價格；

　　（四）投標資格條件和投標截止時間；

　　（五）投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的途徑；

　　（六）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他事項。

　　第十一條 招標文件應當包括以下內容：

　?。ㄒ唬┱袠巳思罢袠隧椖亢喗?，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

　　（二）物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準、服務期限等；

　　（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

　?。ㄋ模┰u標方法、定標方法；

　?。ㄎ澹﹫D紙及相關說明：房屋建筑結構、經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖、配套設施說明、配套設備的清單和技術參數(shù)；

　?。┱袠嘶顒臃桨?，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

　?。ㄆ撸M簽訂的物業(yè)服務合同文本及物業(yè)服務合同的簽訂說明；

　?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他事項。

　　物業(yè)服務項目招標文件應當符合物業(yè)服務項目的特點和需要，并按本細則及業(yè)主大會會議決定載明評標方法和定標方法。對于投標人資格審查的標準、投標報價要求、評標標準等不允許偏離的實質性要求和條件，招標人應當在招標文件中規(guī)定，并以醒目的方式標明。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。

　　第十二條 業(yè)主委員會應當于召集業(yè)主大會會議十五日前，將本細則第十三條規(guī)定事項的有關議題予以公示。業(yè)主對議題提出書面意見建議的，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主委員會會議研究決定并予以答復；業(yè)主對答復內容存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應當依法處理。

　　業(yè)主委員會召集業(yè)主大會決定公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的有關事項，應當提前三個工作日書面告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會應當派員列席會議或了解會議情況。

　　第十三條 對于選聘物業(yè)服務企業(yè)的以下事項，由業(yè)主大會會議作出決定：

　　（一）是否通過原物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘方案；

　　（二）是否通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的招標文件；

　　（三）明確評標、定標方法；

　　（四）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他需要業(yè)主大會決定的事項。

　　上述事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會不得授權業(yè)主委員會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)相關事項，不得授權業(yè)主委員會直接確定中標人。

　　第十四條 業(yè)主大會會議決定公示期滿后，業(yè)主委員會應當在十五日內通過市物業(yè)管理信息平臺將業(yè)主大會會議通過的招標文件報街道辦事處備案。街道辦事處應當在五個工作日內予以備案并同步抄送區(qū)住房和建設部門，相關爭議必須處理的除外。

　　第十五條 業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務招標備案時應當提供以下材料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務招標文件備案申請書；

　?。ǘI(yè)主大會決議結果公告(并附公示照片)；

　　（三）物業(yè)服務招標文件；

　　（四）招標公告；

　?。ㄎ澹I(yè)主委員會委托書和受托經辦人身份證明；

　?。┪姓袠藚f(xié)議（如有）；

　?。ㄆ撸┢渌麡I(yè)主大會決議相關資料。

　　第十六條 招標文件備案后，業(yè)主委員會應當及時在招標投標平臺發(fā)布招標公告和文件，自發(fā)布至載明的投標截止時間止不得少于二十日。

　　第十七條 投標人或者其他利害關系人對招標文件的質疑，應當在投標截止時間十日前提出。業(yè)主委員會應當在投標截止時間五日前，在招標投標平臺發(fā)布補充公告作出答疑、補遺。

　　第十八條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，并應當在投標文件中對招標文件提出的要求和條件作出明確響應。

第三章  開標與評標

　　第十九條 業(yè)主委員會應當依照《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》規(guī)定，通過招標投標平臺組織開標和評標。

　　第二十條 物業(yè)服務招標項目的評標方法包括擇優(yōu)評審法和定性評審法。

　　第二十一條 采用擇優(yōu)評審法的，評標委員會應當按照招標文件的規(guī)定審查各投標文件是否滿足招標文件實質性要求，并對服務方案、投標報價、物業(yè)服務評價等進行優(yōu)劣比較，最終按照合格投標人數(shù)的50%（采取四舍五入取整）擇優(yōu)推薦進入定標環(huán)節(jié)，具體數(shù)量由業(yè)主大會會議表決并在招標文件中載明，但原則上不多于八名、少于三名。

　　第二十二條 采用定性評審法的，評標委員會應當按照招標文件的規(guī)定審查各投標文件是否滿足招標文件實質性要求，并指出各投標文件的優(yōu)點、缺陷以及簽訂合同前應注意和澄清的事項等，并將所有不被判定為無效標的投標人均確定為合格投標人。

　　第二十三條 評標委員會由物業(yè)服務項目評標專家組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)。評標專家由業(yè)主委員會通過招標投標平臺從市住房和建設部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘须S機抽取。評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔相應責任。

　　第二十四條 評標委員會應當按照招標文件的規(guī)定進行評標，并于評標會議結束時向招標人提交全體成員簽字的評標報告，如評標委員會成員以書面形式對評標結果說明其不同意見和理由的，報告中應該注明該不同意見。

　　評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字又不書面說明其不同意見和理由的，視為同意評標結果。評標委員會應當對此作出書面說明。

　　第二十五條 經評標委員會評審，合格投標人不足三個，或發(fā)現(xiàn)影響招標投標公正的違法、違規(guī)行為的，應予廢標，招標人應當通過招標投標平臺宣布本次招標失敗，進行重新招標。如再次廢標的，經業(yè)主大會決定可以協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)。評標委員會作出無效標或廢標的決定，應當依法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定。

　　第二十六條 業(yè)主委員會應當自收到評標報告之日起一個工作日內將評標報告在招標投標平臺公示，時間不少于三個工作日。

　　投標人或者其他利害關系人對評標結果有異議的，應當在評標報告公示期內提出。業(yè)主委員會自收到異議之日起三個工作日內作出答復。

第四章 定標與中標

　　第二十七條 物業(yè)服務招標項目評標方法采用擇優(yōu)評審法的，定標方法應當采用票決定標法；評標方法采用定性評審法的，定標方法可以采用票決抽簽定標法。鼓勵業(yè)主大會通過票決定標法選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　招標人也可授權評標委員會評審擇優(yōu)確定中標人。

　　第二十八條 票決定標法是指通過召開業(yè)主大會會議對進入定標環(huán)節(jié)的合格投標人投票表決確定中標人，相關程序按照《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》的規(guī)定進行。

　　第二十九條 票決抽簽定標法是指由業(yè)主委員會組建定標委員會，定標委員會通過投票表決方式在所有合格投標人中確定三名進入抽簽程序，再以隨機抽簽方式確定中標人。相關程序按照《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》的規(guī)定進行。

　　第三十條 業(yè)主委員會應當在確定中標結果之日起三日內在招標投標平臺公示中標結果，時間不少于十日。

　　第三十一條 投標人或其他利害關系人對中標結果有異議的，應當在公示期滿七日前向招標人提出，業(yè)主委員會應在公示期滿前予以答復。公示期滿無異議或者異議不成立的，中標結果公示期滿后三十日內，業(yè)主委員會應當以業(yè)主大會名義向中標人發(fā)出中標通知書，并按照招標文件和中標人的投標文件與中標人簽訂書面物業(yè)服務合同，且雙方不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。合同實質性內容主要包含服務范圍、服務期限、服務質量、服務價款等。

　　第三十二條 中標人應當在物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內將合同副本報區(qū)住房和建設部門備案。區(qū)住房和建設部門完成物業(yè)服務合同備案后，應出具物業(yè)服務合同備案回執(zhí)并將物業(yè)服務合同備案回執(zhí)同步抄送至物業(yè)所在地街道辦事處。

　　第三十三條 定標后有下列情形之一的，招標人可以采用原招標文件規(guī)定的定標方法從進入定標環(huán)節(jié)的合格投標人中重新確定中標人：

　　（一）中標人放棄中標資格的；

　　（二）中標人因自身原因未在中標結果公示期滿后的30日內與招標人簽訂物業(yè)服務合同的；

　?。ㄈ┍徊閷嵈嬖谟绊懼袠私Y果的違法行為的。

　　采用票決定標法的，將得票順序排名第二且票數(shù)達到業(yè)主大會作出決定的比例要求的合格投標人作為中標人。如無符合條件的合格投標人，由業(yè)主委員會重新召開業(yè)主大會票決確定中標人。

　　采用票決抽簽定標法的，業(yè)主委員會按本細則第二十九條，組織原定標委員會從進入抽簽程序但未中標的兩名合格投標人中隨機抽取一名確定為中標人。

第五章  投訴與處理

　　第三十四條 招標投標過程中，投標人或者其他利害關系人有質疑或者異議的，應當先通過招標投標平臺實名提出，業(yè)主委員會予以答復。相關活動不得超過本細則規(guī)定的時限。

　　第三十五條 區(qū)住房建設部門應做好物業(yè)服務招標投標活動業(yè)務的監(jiān)督管理工作，依法處理信訪投訴，并指導街道辦事處依法處置投訴。

　　街道辦事處收到下列訴求應當依法處理：

　?。ㄒ唬┱袠巳宋醇皶r作出答復；

　?。ǘ┊愖h人對答復不滿意的；

　　（三）異議人認為招標投標活動不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的。

　　異議人應當自應收到答復截止之日或收到答復之日起十日內，實名向物業(yè)所在地街道辦事處書面提出投訴。投訴應當有明確的請求和必要的證明材料。

　　第三十六條 投訴人提出投訴應當提交投訴書。投訴書應當包括下列內容：

　?。ㄒ唬┩对V人的名稱、地址及有效聯(lián)系方式；

　?。ǘ┍煌对V人的名稱、地址及有效聯(lián)系方式；

　?。ㄈ┩对V事項的基本事實；

　?。ㄋ模┫嚓P請求及主張；

　?。ㄎ澹┯行Ь€索和相關證明材料；

　?。┩对V人與投訴項目有利害關系的證明材料。

　　第三十七條 在投訴調查處理過程中，有下列情形之一的，街道辦事處可以責令業(yè)主委員會暫停招標投標活動：

　?。ㄒ唬┮延凶C據證實投訴問題屬實，若不暫停將給投訴人造成較大損害或者造成不良社會影響的；

　?。ǘ┩对V事項情況復雜，涉及多個投標人或者部門，需要其他行政監(jiān)督部門協(xié)助調查的；

　?。ㄈ┩对V事項涉及專業(yè)性或者技術性問題，需要原評標委員會復核或者專家評審的；

　?。ㄋ模┬姓O(jiān)督部門認為需要暫停招標投標活動的其他情形。

　　第三十八條 街道辦事處依據《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第四十九條、第六十七條通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當通過招標投標平臺進行并依《深圳市物業(yè)服務招標投標指導規(guī)則》和本細則行使招標人的有關權利。

　　第三十九條 社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責期間，如住宅區(qū)業(yè)主大會需公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)，社區(qū)居民委員會應當按照《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責管理辦法（試行）》和本細則規(guī)定組織開展相關工作。

　　第四十條 下列情形選聘物業(yè)服務企業(yè)的，參照本細則執(zhí)行：

　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)依法成立業(yè)主大會之前，建設單位采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的；

　?。ǘ┓亲≌瑓^(qū)采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的。

　　第四十一條 本細則自2024年12月16日起施行，有效期3年。本細則與法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件不一致或未盡事宜，以相關法律、法規(guī)、規(guī)章及上級行政規(guī)范性文件為準。