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　　一、《深圳市羅湖區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法》及2個配套文件出臺的背景和目的

　　《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》2010年9月發(fā)布實施，經(jīng)過6年多的實踐，該文件的局限性逐步顯現(xiàn)，并日益嚴重。一是無業(yè)委會小區(qū)的物業(yè)專項維修資金規(guī)范管理難，該文件沒有規(guī)定相應(yīng)措施；二是沒有首期歸集資金（房屋公用設(shè)施專用基金）的小區(qū)，物業(yè)專項維修資金嚴重不足問題急需解決，該文件沒有相應(yīng)可操作性規(guī)定；三是該文件對實施應(yīng)急維修工程條件、范圍的規(guī)定可操作性不大，嚴重影響維修資金應(yīng)急使用效率；四是由于市政府或市主管部門沒有出臺關(guān)于使用物業(yè)專項維修資金備案服務(wù)的規(guī)范性文件，影響相關(guān)備案服務(wù)依法納入?yún)^(qū)綜合服務(wù)平臺；五是業(yè)主大會召開困難，導(dǎo)致物業(yè)專項維修資金使用效率不高。

　　羅湖作為深圳市的老城區(qū)，物業(yè)區(qū)域早已整體進入物業(yè)專項維修資金使用高峰，物業(yè)專項維修資金不足問題的解決已迫在眉睫，需要早日制訂相應(yīng)政策先行先試。

　　二、《深圳市羅湖區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法》主要內(nèi)容

　　《深圳市羅湖區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）包括第一章總則，第二章維修資金繳交、交存、補建、續(xù)籌，第三章業(yè)主大會自行管理，第四章維修資金使用，第五章居民委員會管理維修資金，第六章監(jiān)督管理和第七章附則，共7章，58條。

　?。ㄒ唬┛倓t主要內(nèi)容?？倓t部分第一條，規(guī)定了總的目的和任務(wù)是：全面規(guī)范轄區(qū)物業(yè)專項維修資金管理，保證物業(yè)小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造有序進行。第二條規(guī)定了適用范圍：適用于一個宗地號上有二個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的住宅、商住、商業(yè)及辦公建筑的物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金管理工作。工業(yè)廠房、倉庫以及單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)區(qū)域，不適用本《辦法》。

　　總則部分還規(guī)定了三個主要原則：一是業(yè)主大會自治原則，即物業(yè)專項維修資金的補建、續(xù)籌、使用等重大事項由業(yè)主大會決定。二是政府監(jiān)管原則，即首期歸集的專項維修資金（房屋公用設(shè)施專用基金）由開發(fā)建設(shè)單位交至市統(tǒng)一專戶，日常收取的專項維修資金、補建資金、續(xù)籌資金交存至市統(tǒng)一專戶。三是應(yīng)急原則（保護公共利益原則），即物業(yè)區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全必須立即維修、整改的緊急情況的，可以不經(jīng)業(yè)主大會表決程序即可使用物業(yè)專項維修資金。

　　總則部分還對區(qū)主管部門及區(qū)維修資金管理機構(gòu)，街道及社區(qū)居委會管理物業(yè)專項維修資金的責任進行了分工，并要求區(qū)各有關(guān)部門依各自職責對使用物業(yè)專項維修資金的有關(guān)工程進行監(jiān)督管理。

　?。ǘ╆P(guān)于日常收取資金交存起始時間?！渡钲谑形飿I(yè)專項維修資金管理規(guī)定》于2010年9月發(fā)布實施，按照法不溯及既往的原則，全市啟動日常收取資金交存工作應(yīng)統(tǒng)一為2010年10月1日。但考慮到該文件并沒有明確要求各物業(yè)區(qū)域必須自2010年10月1日起交存，很大一部分物業(yè)區(qū)域在此時間后至實際交存時止已發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的實際情況，因此《辦法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會確認，交存起始時間可以延后，但須對交存前的收支情況進行清算并提交業(yè)主大會確認。中斷交存后的續(xù)交存起始時間也遵循同樣程序確定。

　　（三）關(guān)于維修資金不足問題。按照法規(guī)規(guī)定，1994年11月1日前竣工的物業(yè)區(qū)域，開發(fā)商建設(shè)單位沒有繳交房屋公用設(shè)施專用基金的義務(wù)（首期歸集資金）。1994年11月1日以后竣工的物業(yè)區(qū)域，由于部分物業(yè)區(qū)域開發(fā)建設(shè)單位已滅失，房屋公用設(shè)施專用基金難以追繳到位。還有部分早期竣工的物業(yè)區(qū)域，物業(yè)專項維修資金已使用殆盡。另外，業(yè)主每月繳納的本體維修基金（即日常收取資金）的標準，自1997年確定，20年來一直未變。羅湖作為深圳的老城區(qū)，物業(yè)專項維修資金不足的問題最為突出。據(jù)此，《辦法》規(guī)定了四種解決措施：第十二條規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會表決同意，物業(yè)區(qū)域可以適當提高日常收取資金交納標準；第十三條、第十四條規(guī)定，對于沒有首期歸集資金的物業(yè)區(qū)域，業(yè)主大會應(yīng)進行補建，補建金額參照房屋公用設(shè)施專用基金繳交標準；第十五條規(guī)定，對于賬戶結(jié)余資金不足首期歸集資金30%的物業(yè)區(qū)域，業(yè)主大會應(yīng)進行續(xù)籌；第三十九條規(guī)定，物業(yè)區(qū)域?qū)嵤┲卮缶S修、更新、改造項目，業(yè)主大會可以籌集補充資金。

　　（四）關(guān)于房屋公用設(shè)施專用基金繳交。政府幫業(yè)主追繳房屋公用設(shè)施專用基金，通過10年努力，剩余還有一部分物業(yè)管理區(qū)域未繳交，《辦法》第十條和第十一條規(guī)定了加快推進繳交工作的措施：主管部門可以通過購買服務(wù)的方式辦理追繳業(yè)務(wù)，加快追繳工作進程；業(yè)主委員會通過民事訴訟途徑追討的，區(qū)維修資金管理機構(gòu)可以進行指導(dǎo)。

　　（五）關(guān)于無業(yè)委會小區(qū)維修資金規(guī)范管理問題。業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會成立難，這是深圳市物業(yè)管理現(xiàn)實難題。《辦法》專設(shè)第五章，規(guī)定居民委員會分三種情況，依法管理物業(yè)專項維修資金：第四十一條，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，賦予社區(qū)居民委員會依法指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；根據(jù)民法通則及物權(quán)法等的規(guī)定，第四十二至四十五條規(guī)定，對于成立了業(yè)主大會但沒有業(yè)主委員會的物業(yè)區(qū)域，經(jīng)街道辦事處依法組織仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道組織召開業(yè)主大會會議表決同意，授權(quán)居民委員會辦理維修資金管理事務(wù)，并規(guī)定了授權(quán)程序、期限、范圍、授權(quán)終止情形等；依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第123條之規(guī)定，《辦法》第四十六條至第四十九條規(guī)定，對于沒有業(yè)主大會和業(yè)主委員會的物業(yè)區(qū)域，指定居委會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責具體程序，代行的職責范圍，代行期限及代行期限終止情形等。

　　（六）關(guān)于維修資金使用程序及應(yīng)急維修問題?？紤]到使用物業(yè)專項維修資金的日常性與業(yè)主大會會議召開困難之間的矛盾，《辦法》第四章“維修資金使用”規(guī)定分三種情況操作：一是，日常小修小補及單項工程費用額度在備用金范圍內(nèi)的維修更新改造項目，在備用金中列支。備用金額度不超過物業(yè)區(qū)域一年日常收取資金的30%，具體金額及審核、分攤原則由業(yè)主大會決定。第三十七條、第三十八條規(guī)定了備用金由業(yè)主大會決定建立，授權(quán)業(yè)主委員會審核決定使用備用金，以及備用金申請和核銷手續(xù)等。二是單項工程費用超過備用金額度的，申請專項資金。第三十至三十二條、第三十六條規(guī)定了：專項資金首款、尾款申請手續(xù)，工程實施方案及費用籌集、分攤方案，業(yè)主表決，工程施工管理，竣工驗收及有關(guān)情況公示等。三是發(fā)生嚴重危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的特別緊急情況的，進行應(yīng)急維修，不須召開業(yè)主大會即可使用物業(yè)專項維修資金。第三十三條至第三十五條規(guī)定了應(yīng)急維修的六種情形，應(yīng)急維修實施程序及維修資金申請備案手續(xù)。

　　（七）關(guān)于應(yīng)急維修情形認定問題。《辦法》第三十三條及《申請使用維修資金指引》執(zhí)行了省、市相關(guān)文件的規(guī)定。一是對于省、市文件已明確認定機構(gòu)的，均進行沿襲。二是對于未明確認定機構(gòu)的，考慮到各物業(yè)小區(qū)實際情況復(fù)雜、千差萬別，有的屬于常識判斷不需專業(yè)機構(gòu)或主管部門認定，如“供水、排水設(shè)施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設(shè)施損壞”以及“樓體外立面存在脫落危險”等；有的對認定技術(shù)要求高、情況復(fù)雜，應(yīng)由相關(guān)主管部門認定或評估確定。因此，《辦法》沒有明確規(guī)定，由有關(guān)主管部門實際工作中視具體情況進行認定。專業(yè)機構(gòu)或主管部門認定的形式，可以是隱患整改通知、隱患整改意見、電梯封停通知等。

　　（八）關(guān)于監(jiān)督管理問題。一是關(guān)于工程監(jiān)管。使用維修資金工程（主要是修繕工程、設(shè)備安裝工程等）的許可、報建、報備、報審，有關(guān)法規(guī)規(guī)定不明，但由于涉及城市規(guī)劃、公共安全、建筑安全等，如監(jiān)督管理長期缺位，極有可能造成難以挽回的重大損失。因此，《辦法》第六章規(guī)定了監(jiān)督管理問題。

　　三、2個配套文件的主要內(nèi)容

　　為了規(guī)范物業(yè)專項維修資金的交存、申請使用，隨同《辦法》一起印發(fā)實施了2個配套文件，分別為《深圳市羅湖區(qū)物業(yè)專項維修資金交存指引》和《深圳市羅湖區(qū)申請使用物業(yè)專項維修資金指引》。

　　（一）《深圳市羅湖區(qū)物業(yè)專項維修資金交存指引》。包括日常收取的專項維修資金首次交存、定期交存、補建交存、續(xù)籌交存四個方面的注意事項、工作程序、備案所需資料、備案流程。

　?。ǘ渡钲谑辛_湖區(qū)申請使用物業(yè)專項維修資金指引》。包括專項資金首款備案、尾款備案，備用金申請和核銷備案，專項資金（應(yīng)急）首款備案、尾款備案等相關(guān)方面的注意事項、工作程序、申請或報備所需資料、申請或報備相關(guān)流程。

　　《辦法》按照上級相關(guān)文件精神，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)六種緊急情形，可以不召開業(yè)主大會即可使用物業(yè)專項維修資金?？紤]到當前物業(yè)管理法規(guī)均沒有相應(yīng)規(guī)定，為了方便業(yè)主委員會組織實施應(yīng)急維修工程，并避免法律爭議，《深圳市羅湖區(qū)申請使用物業(yè)專項維修資金指引》提倡，業(yè)主委員會可在危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情形發(fā)生前，先行組織召開業(yè)主大會會議，授權(quán)業(yè)主委員會在發(fā)生須實施應(yīng)急維修工程的緊急情形時，決定或負責以下重要事宜：制定或?qū)徍舜_認應(yīng)急維修工程實施方案，審核確認工程結(jié)算，進行竣工驗收，按規(guī)定申請使用物業(yè)專項維修資金和分攤工程費用，其他有關(guān)重要事宜。