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羅府辦規(guī)〔2022〕7號

各街道辦事處，區(qū)直各單位，市直駐羅湖各單位：

　　《羅湖區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權交易監(jiān)督管理實施細則》已經區(qū)政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。             

深圳市羅湖區(qū)人民政府辦公室

2022年10月31日

羅湖區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權交易監(jiān)督管理實施細則

第一章  總則

　　第一條為規(guī)范羅湖區(qū)股份合作公司集體用地（以下簡稱集體用地）土地使用權交易行為，保障集體資產保值增值，促進集體經濟健康有序發(fā)展，根據《深圳經濟特區(qū)股份合作公司條例》等法律法規(guī)和相關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本細則。

　　第二條本細則適用于羅湖區(qū)范圍內的股份合作公司，具體包括：

　?。ㄒ唬┮罁渡钲诮洕貐^(qū)股份合作公司條例》設立的股份合作公司及其下屬全資或控股子公司；

　?。ǘ┯啥鄠€股份合作公司共同出資設立的企業(yè)，或股份合作公司與其他主體共同出資設立的控股企業(yè)。

　　第三條本細則所稱集體用地，是指股份合作公司及其所屬的原農村集體經濟組織依法享有的非農建設用地、征地返還用地、土地整備利益統(tǒng)籌留用土地、國有已出讓（劃撥）用地以及根據有關法律法規(guī)和政策規(guī)定的原農村集體經濟組織或繼受單位享有權益且符合交易條件的土地。

　　第四條集體用地土地使用權交易應當遵循民主決策、市場運作、公開公平、依法合規(guī)的原則。

　　第五條集體用地可以以自主開發(fā)、合作開發(fā)、轉讓等方式進入市場交易。

　　第六條集體用地以合作開發(fā)方式進入市場交易的，應當通過公共資源交易平臺采用公開招標或競爭性談判等方式進行。涉及以集體資產為主的城市更新項目，應當采用公開招標方式選擇合作方。

　　集體用地土地使用權轉讓應當通過公共資源交易平臺以招標、拍賣、掛牌等方式進行。

　　第七條符合下列條件之一的，股份合作公司方可通過公共資源交易平臺選擇合作方：

　?。ㄒ唬儆诜寝r建設用地、征地返還用地開發(fā)項目的，按照市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易有關規(guī)定，原則上已取得用地批復或簽訂土地使用權出讓合同；

　　（二）屬于土地整備利益統(tǒng)籌項目的，按照市土地整備利益統(tǒng)籌有關規(guī)定，原則上土地整備利益統(tǒng)籌項目實施方案及土地整備單元規(guī)劃已審批通過；

　?。ㄈ儆诓鸪亟惓鞘懈马椖康?，按照《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》有關規(guī)定，原則上已取得城市更新單元規(guī)劃批準文件。

　　未達到前款第二項、第三項交易條件但因重大民生工程、重大基礎設施、重大產業(yè)等項目實施或城市規(guī)劃統(tǒng)籌需要的，經區(qū)政府批準，股份合作公司可以通過公共資源交易平臺選擇合作方。

　　第八條因重大民生工程、重大基礎設施、重大產業(yè)等項目實施需要和為落實上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結構，優(yōu)先落實城市基礎設施和公共服務設施，涉及以集體資產為主的拆除重建類城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項目等的，經區(qū)政府批準，股份合作公司可以通過公共資源交易平臺采用單一來源談判方式選擇合作方。

　　第九條 集體用地合作開發(fā)項目符合下列條件之一的，股份合作公司參照本細則有關規(guī)定履行資產評估、民主決策等程序，報街道監(jiān)督管理機構、區(qū)集體資產管理局備案后，可以按照有關要求簽訂集體用地合作協(xié)議：

　?。ㄒ唬┝_湖轄區(qū)內兩個以上股份合作公司之間合作開發(fā)的項目；

　?。ǘ槁鋵崊^(qū)委區(qū)政府產業(yè)布局、打造產業(yè)空間，經區(qū)政府批準，股份合作公司與羅湖區(qū)屬全資國企合作的項目；

　?。ㄈ┮虺鞘幸?guī)劃統(tǒng)籌需要，集體用地面積占拆除重建類城市更新單元拆除范圍內總用地面積不超過20%，或股份合作公司享有的集體物業(yè)建筑面積占拆除重建類城市更新單元拆除范圍內總建筑面積不超過1/4的項目。

　　第十條集體用地合作開發(fā)項目不違反土地及城市更新相關法律、政策規(guī)定且能夠保障集體利益，同時符合下列情形的，

　　可以不重新選擇合作方：

　?。ㄒ唬┰凇吨泄采钲谑形k公廳 深圳市人民政府辦公廳關于建立健全股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)的通知》發(fā)布之前（2016年8月31日前），已按照股份合作公司章程履行民主決策程序并經股東（代表）大會審議通過；

　?。ǘ?016年8月31日前已簽訂集體用地合作協(xié)議且該協(xié)議仍在有效期內。

　　符合前款規(guī)定情形，股份合作公司不重新選擇合作方的，應當參照本細則有關規(guī)定履行資產評估、民主決策等程序，報街道監(jiān)督管理機構、區(qū)集體資產管理局備案。

　　第十一條股份合作公司在開展非農建設用地、征地返還用地、土地整備利益統(tǒng)籌項目時，可以委托第三方提供權利人意愿征集、基礎數據調查、測繪、標圖建庫研究、計劃申報、搬遷補償方案編制、專項規(guī)劃編制及申報等服務。

　　股份合作公司應當與提供服務的第三方簽訂合同，并提交股東（代表）大會表決同意。合同應當明確服務范圍、費用、期限等。

第二章 集體用地自主開發(fā)項目辦理程序

　　第十二條集體用地自主開發(fā)項目應當遵循以下程序：

　?。ㄒ唬╉椖吭u估論證。股份合作公司應當委托具有相應資質的評估機構對自主開發(fā)項目進行可行性研究和評估?？尚行匝芯繄蟾婧唾Y產評估報告經公司董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會審議通過后，以書面決議形式對項目進行立項。

　?。ǘ╉椖抗尽９煞莺献鞴緫斣诠窘洜I場所公示自主開發(fā)項目的主要事項，公示期不少于15日。公示內容包括：項目基本情況、可行性研究報告、資產評估報告、項目投資估算與資金籌措、項目預期收益等。

　?。ㄈ┟裰鳑Q策。股份合作公司應當根據市、區(qū)有關文件及公司章程的有關規(guī)定，召開股東（代表）大會以特別決議形式對自主開發(fā)項目逐項審議和表決，表決時應當邀請街道監(jiān)督管理機構工作人員列席會議進行現場監(jiān)督，并聘請公證機構對會議表決情況進行公證。

　?。ㄋ模╉椖總浒?。股份合作公司應當在股東（代表）大會結束后15日內，將自主開發(fā)項目相關材料通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)，報街道監(jiān)督管理機構、區(qū)集體資產管理局備案。備案材料包括：

　　1.項目備案申請；

　　2.項目可行性研究報告、資產評估報告；

　　3.項目范圍內公司集體用地權屬證明資料；

　　4.民主決策資料，包括公司董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會及股東（代表）大會決議等；財務顧問意見；

　　5.法律顧問、財務顧問意見；

　　6.公證機構出具的公證書；

　　7.項目公示照片等。

第三章 集體用地合作開發(fā)項目辦理程序

　　第十三條  集體用地合作開發(fā)項目應當遵循以下程序：

　　（一）項目評估論證。股份合作公司應當委托具有相應資質的評估機構對合作開發(fā)項目進行可行性研究和評估。可行性研究報告和資產評估報告經公司董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會審議通過后，以書面決議形式對項目進行立項。

　　（二）制定合作開發(fā)方案。股份合作公司應當根據可行性研究報告和評估報告制定合作開發(fā)方案，并報公司董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會審議通過。

　　合作開發(fā)方案內容包括：項目基本情況、土地權屬狀況、項目評估情況、合作方資質條件、合作方引進方式、交易方式、利益分配方式等。

　?。ㄈ╉椖抗?。股份合作公司應當在公司經營場所公示可行性研究報告、資產評估報告和合作開發(fā)方案。公示期不少于15日。

　?。ㄋ模╉椖繉彶椤ｍ椖抗窘Y束后，股份合作公司應當將可行性研究報告、資產評估報告、合作開發(fā)方案等材料報所在地社區(qū)黨委、街道黨工委研究審議。街道黨工委研究審議集體用地合作開發(fā)事項的，應當按照《羅湖區(qū)城市更新管理和集體用地合作開發(fā)監(jiān)管事項的通知》（羅委辦函〔2022〕3號）執(zhí)行。

　　（五）民主決策。項目審查通過后，股份合作公司應當根據市、區(qū)有關文件及公司章程的有關規(guī)定，召開股東（代表）大會以特別決議形式對合作開發(fā)項目逐項審議和表決，表決時應當邀請街道監(jiān)督管理機構工作人員列席會議進行現場監(jiān)督，并聘請公證機構對會議表決情況進行公證。

　　股東（代表）大會決議包括以下內容：

　　1.是否同意資產評估報告；

　　2.是否同意合作開發(fā)方案；

　　3.是否同意采用公開招標或競爭性談判方式選擇合作方；

　　4.是否同意項目分配方式、分成比例等。

　?。┨岢鼋灰咨暾?。股東（代表）大會審議通過后，股份合作公司應當通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)提交交易申請。

　　（七）公開選擇合作方。交易申請受理后，股份合作公司應當在公共資源交易平臺、《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》等發(fā)布合作招商公告，其中系統(tǒng)和網站公告時間不少于20日，報紙媒體連續(xù)刊登公告時間不少于2日。

　?。ò耍┙灰捉Y果公示。選定合作方后，應當在公共資源交易平臺、股份合作公司經營場所公示交易結果。公示期不少于5個工作日。

　?。ň牛╉椖總浒?。股份合作公司應當在交易結束后15日內，將合作開發(fā)項目相關材料通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)，報街道監(jiān)督管理機構、區(qū)集體資產管理局備案。備案材料包括：

　　1.項目備案申請；

　　2.項目可行性研究報告、資產評估報告、合作開發(fā)方案；

　　3.項目范圍內公司集體用地權屬證明資料；

　　4.民主決策資料，包括公司董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會及股東（代表）大會決議等；

　　5.擬簽署的合作合同（協(xié)議）；

　　6.提交公開招標或競爭性談判等相關證明文件（包括公告、簽到表、談判現場照片、會議記錄等）；

　　7.法律顧問、財務顧問意見；

　　8.公證機構出具的公證書；

　　9.項目公示照片；

　　10.交易機構出具的交易憑證；

　　11.合作方的營業(yè)執(zhí)照及資質信譽等。

第四章 土地使用權轉讓項目辦理程序

　　第十四條  符合交易條件的集體用地土地使用權轉讓項目應當遵循以下程序：

　?。ㄒ唬╉椖吭u估論證。股份合作公司應當委托具有相應資質的評估機構對擬轉讓項目進行評估。資產評估報告經董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會審議通過后，以書面決議形式對項目進行立項。

　?。ǘ┲贫ń灰追桨浮９煞莺献鞴緫敻鶕Y產評估報告

　　和項目實際情況制定交易方案，并報公司董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會審議通過。交易方案內容包括：交易標的基本情況、掛牌底價（不得低于評估結果或標定地價）、意向受讓方的資格條件、交易方式、價款支付方式及期限等。

　　（三）項目公示。股份合作公司應當在公司經營場所公示資產評估報告和交易方案。公示期不少于15日。

　?。ㄋ模╉椖繉彶椤ｍ椖抗窘Y束后，股份合作公司應當將資產評估報告、交易方案等材料報所在地社區(qū)黨委、街道黨工委研究審議。

　?。ㄎ澹┟裰鳑Q策。項目審查通過后，股份合作公司應當根據市、區(qū)有關文件及公司章程的有關規(guī)定，召開股東（代表）大會以特別決議形式對交易項目逐項審議和表決，表決時應當邀請街道監(jiān)督管理機構工作人員列席會議進行現場監(jiān)督，并聘請公證機構對會議表決情況進行公證。

　　股東（代表）大會決議包括以下內容：

　　1.是否同意資產評估報告；

　　2.是否同意交易方案；

　　3.是否同意土地使用權以公開交易方式進行轉讓等。

　?。┕_交易。股東（代表）大會審議通過后，股份合作公司應當通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)提交交易申請。交易申請通過后，股份合作公司應當在公共資源交易平臺進行交易。

　?。ㄆ撸┙灰捉Y果公示。交易結束后，應當在公共資源交易平

　　臺、股份合作公司經營場所公示交易結果。公示期不少于5個工作日。

　?。ò耍╉椖總浒浮９煞莺献鞴緫斣诮灰捉Y束后15日內，將土地使用權轉讓項目相關材料通過區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)，報街道監(jiān)督管理機構、區(qū)集體資產管理局備案。備案材料包括：

　　1.項目備案申請；

　　2.項目資產評估報告、交易方案；

　　3.民主決策資料，包括公司董事會、監(jiān)事會、集體資產管理委員會及股東（代表）大會決議等；

　　4.法律顧問、財務顧問意見；

　　5.公證機構出具的公證書；

　　6.項目公示照片等。

第五章  合同管理

　　第十五條  股份合作公司應當在確定集體用地開發(fā)合作方之日起30日內，與合作方簽訂合作合同。

　　股份合作公司集體用地合作合同的價款、質量、履行期限等主要條款應當與合作開發(fā)方案內容一致，不得擅自變更合同實質性內容的主要條款或再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。

　　第十六條  股份合作公司與合作方簽訂合同之日起5個工作日內，應當將合同副本上傳區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)。

第六章  附則

　　第十七條  本細則所稱“以上”“不少于”“不超過”，含本數；所稱“低于”，不含本數。

　　第十八條  法律、法規(guī)、規(guī)章和上級行政規(guī)范性文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十九條  本細則由羅湖區(qū)集體資產管理局負責解釋。

　　第二十條  本細則自2022年11月15日起實施，有效期5年。